Быстрое и точное определение стоимости на любом этапе благодаря BIM

BIM-процессы в девелоперской структуре

C помощью услуг Vysotskiy consulting девелоперская компания «Прогресс» запустила работу в среде BIM. Сейчас организация использует BIM для разработки всех разделов. Отдельная особенность применения технологии — сметы, интерьер, маркетинг и реклама.

На конец 2023 года 8 человек из отдела информационного моделирования в строительстве вместе с руководством компании создали крепкий фундамент для успешной работы с 60 проектировщиками. Проектировщики понимают как создавать продукт, а BIM-щики понимают организацию, технологии и увязки процессов проектирования и строительства.

В данной статье мы расскажем про путь, результаты и советы для тех, кто идет по пути цифровизации.

Девелоперская компания «Прогресс» возводит жилые комплексы комфорт-класса в Астрахани и Екатеринбурге. На март 2024 г. у компании 13 объектов находится в процессе строительства, а 3 жилых комплекса уже успешно введены в эксплуатацию в срок. В штате компании работают более 500 человек.

Основные особенности — уникальный подход к благоустройству общих пространств, стильный облику зданий и использование лучших технических решений.

«Прогресс» обустраивает площадки объектов с максимальным комфортом, что иногда непривычно в традиционном понимании. Например, для комфорта жителей ЖК Amundsen застройщик создал искусственный водоем, окруженный сложным многоуровневым ландшафтом с перепадами высот до 10 метров. Результат — премия Urban Awards 2023 как «Лучший строящийся региональный жилой комплекс комфорт-класса на территории Уральского федерального округа» .

Застройщик разработал собственные стандарты и критерии жилья комфорт-класса.

Для создания дружественной атмосферы в ЖК Amundsen девелопер предусмотрел общее лобби площадью около 350 кв.м. с роялем, камином, кафе и даже комнатой для тинейджеров. Здесь можно зависнуть с друзьями, поснимать видео, и сыграть в настольный футбол и Sony PlayStation.

Строительство жилых комплексов комфорт-класса требует особого внимания к строгому выдерживанию сроков, несмотря на наличие большого объема мелких работ с деталями и фрагментами объемно-планировочных решений, которые не сразу можно предвидеть и учесть в экономическом обосновании. Поэтому появляется необходимость качественной проработки проекта на стадии концепции.

BIM-технологии ускоряют процесс проектирования и позволяют получать точную финансовую аналитику — поэтому в 2016 году была инициатива внедрить информационное моделирование, чтобы проверять пересечения инженерных систем с конструкциями и увязывать проектные разделы на ранних стадиях.

Но переход требовал больших денежных вложений. А уже спустя год встал вопрос об оценке себестоимости проекта с учетом изменений цен на протяжении всего срока строительства объектов. Ввиду нестабильной экономической ситуации от принятия решения до реализации цены как на материалы, так и на строительно-монтажные работы могли сильно измениться.

Компания вернулась к идее внедрения BIM — и в этот раз решила перейти на информационное моделирование с целью не просто «оцифровать» проектирование, но и определять стоимость квадратного метра жилья на этапе первого эскиза.

Команда Vysotskiy consulting ввела «Прогресс» в мир BIM-проектирования. Было проведено обучение всех проектных направлений, а также выстроена стартовая система и среда для работы. Такой качественный старт позволил компании сразу начать комплексно работать в BIM-среде, более детально проработать концепцию жилых комплексов, устранять коллизии на ранних этапах, точнее рассчитывать объемы работ и материалов, а также оперативно вносить изменения стоимости, где любая корректировка или замена сразу отображается в документах.

Первым реализованным в BIM проектом стал Ж К Укроп. В нём все чертежи стадий П и Р, кроме электрики, были смоделированы в BIM.
Для проектировщиков это был напряженный период, поскольку была поставлена задача «быстро, качественно и сразу в результат». BIM-отдел собирал обратную связь, анализировал, какие сложности и ошибки возникали, чтобы учесть это в будущих проектах.

На втором объекте, выполненном в BIM, были учтены пожелания проектировщиков после первого опыта, проведена работа над ошибками, улучшены процессы взаимодействия между участниками, отлажена система хранения данных и расширен BIM-стандарт.

Прорыв случился на объекте Ж К Атмосфера. В компании накопился опыт работы в BIM, появилась система и поэтому на этом шаге «Прогресс» реализовал ключевую цель — расчет стоимости квадратного метра жилья.

Тогда же начали разрабатывать плагин по автоматическому расчету себестоимости квадратного метра жилья. Стояла задача «автоматизировать сметную документацию». BIM-программисты написали плагин, где можно было нажать на кнопку и все изменения сразу же отражались в сметной документации.

Сравнение себестоимости, рассчитанной классическим путем и из модели, дало погрешность всего 2% — при более высокой скорости расчета. Благодаря такому высокому показателю руководство согласовало дальнейшее внедрение BIM во все структуры.

Несмотря на все преимущества BIM, в рабочем процессе оставались рутинные задачи, которые отнимали время. Поэтому на третьем объекте BIM-отдел пригласил в команду программиста, который начал создавать различные плагины для ускорения работы.

Одним из достижений тогда стал плагин, который по своим алгоритмам мог определять число жилых комнат в квартире — даже на этапе, когда у помещений не было наименований и описания их назначения. С учетом большого объема площадей на этапе согласования концепции этот плагин почти на 2 месяца сократил время работы архитекторов.

Теперь от архитектора требовалась только планировка с расставленными стенами, размещение помещений — и первоначальные ТЭП (технико-экономические показатели) для согласования готовы. Легко вносить правки и корректировки.

Также BIM-отдел разработал свои плагины для квартирографии.
Отдел продаж всё больше погружается в BIM. Всё что имеет экспликации размещения квартир на этаже, то есть вся информация, которая прилагается к ДДУ (договору долевого участия), формируется напрямую из нашего программного продукта. Все планировки выгружаются из модели уже в текстовый файл.

Первые сложности, с которыми столкнулась компания — недостаток BIM-специалистов в штате и подрядчики, которые не хотели переходить на BIM.

Проблема была в том, что на тот момент в регионе ощущался явный недостаток BIM-специалистов, увеличивающийся год за годом. Более того, часть опытных проектировщиков была не готова переучиваться. Решить проблему помог стратегический и долгосрочный ориентир на BIM у руководства. И уже после прохождения курсов обучения проектировщикам стали понятны преимущества, и внутренняя BIM-команда включилась в работу по улучшению опыта применения технологии.

Когда внутренние процессы были отлажены, настал этап переключения фокуса внимания на работу с заказчиками и подрядчиками. Перед застройщиком встала новая задача «научить подрядчиков создавать качественные модели». ГК «Прогресс» выступает в роли генподрядчика, и важно было настроить эффективное взаимодействие с подрядчиками, другими проектировщиками и коллегами. А значит, перевести всех в единую BIM-систему.

В теории это казалось намного проще, чем оказалось на практике. Созданные шаблоны с классификаторами не работали в моделях от подрядчиков. Каждая компания имеет свой собственный стиль работы, своё видение по моделированию элементов, и модели, которые они создавали, не отвечали требованиям системы ГК «Прогресс».

На совещаниях часто слышали, что у каждого подрядчика тоже есть свои шаблоны, а подстраиваться под каждого застройщика подрядчику будет или сложно, или дорого.

Отдельным вызовом было создание классификатора. Это основной документ для работы со стоимостью элементов модели.
Проанализировали классификаторы 2019 года и выявили, что есть особенности, которые не устраивают сметчиков. Существующая программа не учитывала особенности этажности работ или используемых материалов, а это влияло на погрешности в итоговой стоимости.

Поэтому BIM-отдел за 2 месяца разработал свой классификатор, основанный на своей логике. Через полгода работы реестр включал около 3 тысяч позиций материалов и работ.

ГК «Прогресс» любит придумывать «фишки» не только в реализации проектных решений, но и в организации бизнес-процессов.

Из-за нехватки кадров BIM-отдел за год разработал собственную программу обучения сотрудников и создал свой собственный проектный образовательный институт. В течение 3 месяцев сотрудник проходит обучение BIM-системе, основанной на внутренних стандартах компании, осваивает основы работы с классификаторами и принципы взаимодействия между всеми участниками проектирования и строительства внутри компании.

Другим новшеством в компании стало использование BIM-модели при проведении аналитики продукта, т. е. глубокая работа отдела маркетинга на стадии концепции. Специалисты-продуктологи, маркетологи выявляют преимущества локации, создают и визуализируют продукт с уникальными конкурентными предложениями в сегменте девелопмента.

На стадии продаж специалисты прикладывают данные из модели в виде приложения к договору (например, планы, дизайн-проект, ТЭП и т. д.). А отдел маркетинга работают с качественными визуализациями в рекламных целях.

Отдача от применения BIM была явно заметна с первых проектов. Но по мере накопления опыта применения технологии стало очевидно, что конкуренция между BIM- и не BIM-организациями невозможна ввиду несоизмеримой эффективности инструментов.

При этом сам срок проектирования остался примерно таким же — больше времени стало уделяться детальной проработке документации и принятых решений. Задача не в том, чтобы делать проект быстрее любой ценой, а выстроить прозрачный процесс работы, обеспечить качественный результат.

Основные результаты, которые выделяет компания:
— повышение точности и качества спецификаций
— сокращение сроков внесения изменений в 2 раза
— количество ошибок сократилось в несколько раз, что позволило сократить сроки строительства и сократить затраты на переделки
— сокращение сроков согласования ввиду наглядности модели в 3 раза.

ГК «Прогресс» дает несколько рекомендаций компаниям, готовым переходить на BIM-технологии:

1. Установка сверху. Переход на новые технологии и изменения организации процессов должен быть инициирован руководством. Заинтересованное руководство готово получать отдачу, обратную связь, корректировать работу и анализировать возможные мотивации сотрудников.
2. Для выстраивания эффективной работы необходимо провести BIM через несколько проектов. На первом проекте невозможно оценить трудозатраты и финансовые расходы. Любой проект сделанный в BIM-технологиях помогает набрать опыт, чтобы применить его на следующих проектах.
3. Итерации — самая быстрая дорога к хорошим результатам. Чем больше количество итераций, тем больше возможно увидеть, распознать ошибки или неправильный вектор движения и скорректировать свои действия, выправить работу.

ДК «Прогресс» постоянно улучшает качество строительства и увеличивает количество объектов. На текущий момент продуктовая линейка расширяется и включает строительство малоэтажных жилых комплексов. К концу 2024 компания планирует войти в топ-40 Застройщиков по РФ по объемам строительства.

Люди увлеклись идеей и развивают направление новых технологий. Команда сильная и замотивирована получить максимум выгоды из всех возможностей, которые предлагают BIM-технологии.

И, конечно, ГК «Прогресс» продолжает сотрудничество с Vysotskiy consulting в рамках постоянной работы по улучшению BIM-процессов в девелоперской структуре.