BIM-пятилетка за год и лучшие ЖК в России

ГК «Железно» — необыкновенная компания и один из любимых клиентов VC. За полтора года поддержки проделана огромная стратегическая работа по BIM и виден результат, достижение которого обычно занимает три-пять лет. Мы гордимся как работой с заказчиком, так и результатами, достигнутыми благодаря совместной работе.

В этой статье делимся ключевыми результатами работы с ГК «Железно» и раскрываем подход Vysotskiy consulting для глубокого аудита, разработки качественной долгосрочной стратегии развития и ее успешной реализации.

История «Железно» началась в 2011 году со строительства комбикормового завода в Кировской области, а в 2012 застройщик приступил к строительству первой жилой недвижимости — коттеджному поселку iLand, все объекты которого были интегрированы в систему «умный дом». Впоследствии проект получил награду «Лучший реализованный проект МЖС элитного класса».

Сегодня среди наиболее известных и победоносных объектов компании:

• Город будущего ZNAK, занявший первое место в номинации «Лучший жилой комплекс-новостройка в Российской Федерации, среднеэтажные дома», премии ТОП ЖК-2025 от ЕРЗ. РФ;
• Дом бутик-класса «Булычёв» — победитель конкурса «ТОП ЖК» 2024 в номинации «Лучший жилой комплекс-новостройка в РФ». Про это здание с личной обсерваторией даже снимал сюжет Wylsacom, популярный российский техноблогер с 10+ млн. подписчиков (посмотреть в VK, 15 мин).

После знакомства команду VC впечатлил подход Железно к сотрудникам, реализации проектов, особая положительная и теплая атмосфера в офисе (и его технологичность), а также готовность быстро развиваться.

Про компанию можно рассказывать долго: десятки наград за лучшие объекты, сильнейший IT-блок, приложение Мажордом и другие фишки — но тогда статья станет длиннее в несколько раз. Мы сосредоточимся на совместной работе Vysotskiy consulting и ГК «Железно» по внедрению BIM-технологий.

ГК «Железно» — сильная, современная и технологичная компания. В ней понимали критичность работы в BIM-среде, но попытки перейти своими силами не приносили результата.

Компания предпринимала регулярные попытки перейти на BIM — обычно это происходило после посещения топ-менеджментом профильных мероприятий. За сезонный характер коллеги прозвали эти попытки «осенними обострениями».

Но при этом обучение сотрудников и призыв работать в BIM-среде не приносили результата. В дальнейшем на аудите мы поймем, почему так происходило. 

ГК «Железно» обратились в Vysotskiy consulting для запуска системной работы в BIM. Первоначально предполагалось реализовать проект в три этапа:

1. Проведение аудита, формирование стратегии и разработка ключевых правил работы в BIM-среде;
2. Обучение инструментам сотрудников инструментам проектирования, а BIM-команду — управлению и контролю проектов;
3. Поддержка команды ГК «Железно» в ходе проектирования.

Такой план был достаточно объемным, но позволял охватить все задачи и направления работы, что при должной работе со стороны заказчика привело бы к гарантированному результату.

Обычно под аудитом понимается формальная работа без серьезной отдачи. Но Vysotskiy consulting — это всегда партнер заказчика. Поэтому проведение аудита и разработка стратегии несут наиболее важный характер. Только благодаря правильному аудиту интегратор может погрузиться в процессы компании и выстроить реалистичный план работы, который будет достижим, а не упрется во внутренние проблемы компании.

В случае с ГК «Железно» результаты аудита нас ошеломили и полностью изменили план работы.

Когда в Vysotskiy consulting мы запускали направление стратегических услуг (проведение аудита и формирование долгосрочной стратегии развития организации в контексте применения технологии информационного моделирования), то полностью переосмыслили классический процесс работы.

Вместо формального анализа проектов и выборочного интервьюирования мы выстроили пошаговый план работы, который давал детальные, точные данные. И эти результаты всегда шокируют заказчика, показывая реальную внутреннюю ситуацию.

Под каждого заказчика мы создаем набор форм для удаленного опроса. Набор вопросов и широты тем зависит от роли заказчика, сферы деятельности компании, уровня использования BIM-технологий, технологического стека и других особенностей.

Для каждой компании делается несколько форм, чтобы специалистам было комфортнее: обычно мы разделяем опросники для топ-менеджмента, проектировщиков и BIM-команды.

После разработки форм их проходят сотрудники компании, обычно от 20 до 100 человек. Процесс заполнения занимает от 30 до 120 минут.

Поэтому одна из важнейших задач руководства на этом этапе — донести до своей команды, что формы действительно важны, будут анализироваться и помогут в дальнейшем анализе процессов.

Когда команда заказчика заполнила формы, мы анализируем первичные результаты. Такой подход, вместо обычного анкетирования или очного опроса, закрывает сразу несколько важных задач: опрос всех сотрудников, что дает понимание ситуации в масштабе компании, а также основу для дальнейшего очного аудита.

Мы анализируем огромный пласт информации и выявляем потенциальные проблемы, которые нужно будет далее обсудить на очном аудите. Например, проблемы коммуникации между отделами и/или руководством, процессы управления проектами, характер заказчика или подрядчиков (если они есть).

Несмотря на кажущуюся простоту, обычно этап анализа анкет занимает от одной до трёх недель.

Вместо «классического» знакомства и базовых вопросов, за счет двухэтапности мы проводим очный аудит, сразу фокусируясь на намеченных проблемах и детально «раскапывая» ситуацию в компании.

Для топ-менеджмента очный аудит проводится в формате стратегических сессий, а для команд — в виде групповых встреч.

Чтобы сотрудники могли спокойно делиться проблемами и опасениями, мы собираемся без руководителей и не фиксируем имён во время встреч — только из какого отдела поступил запрос.

После сбора информации мы оформляем результаты аудита в виде официального глубокого отчета с инфографикой и цитатами, и разделяем по группам.

Так как просто опознать проблемы недостаточно, то обычно вместе с отчетом по аудиту обязательно идет стратегия развития с пошаговым планом.

Одновременно с этим мы увидели огромное пространство для цифровизации компании и её процессов через внедрение системной работы в BIM-среде. Более того, в ходе аудита мы увидели, что внутри компании есть сильная BIM-команда, которая на тот момент в основном поднимала социальные объекты, а не развивала компанию.

На основании данных аудита мы определили глобальный план компании с трёхлетним горизонтом. Мы считаем, что дальше трёх лет развития в BIM смотреть бессмысленно, а ближе — слишком короткий срок, которого достаточно для конкретных действий по текущим задачам, но не хватит для достижения глобальной цели. Велик риск ухода стратегии «в стол» из-за непонимания, куда ведут эти краткосрочные шаги.

Но проблема большинства стратегий — общие слова и отсутствие конкретных шагов («как правильно — делай, а как неправильно — не делай»). У Vysotskiy consulting другой подход: мы сформировали долгосрочные цели, актуальные именно для ГК «Железно», а не шли от очевидных типовых векторов типа повышения продажи/маржинальность и эффективности проектирования за счёт BIM. В нашем случае долгосрочные цели учитывали высочайшие IT-компетенции в компании, свои отдел проектирования и строительное подразделение, а также другие «железные» особенности.

Другая отличительная черта стратегий Vysotskiy consulting — реалистичность и наличие пошагового плана: по каждой долгосрочной цели мы сформировали дорожную карту для её реализации. Часто разработка пошагового плана реализации долгосрочных BIM-целей ведется параллельно с выстраиванием ряда бизнес-процессов и их схем, но подробнее об этом расскажем в других кейсах.

Так как Vysotskiy consulting помогает выстраивать работу в BIM уже 15 лет, то мы знаем все тонкости и подводные камни, команды разработчиков, сильные и слабые стороны ПО, возможные риски при внедрении. В данном случае наш опыт помог сформировать реалистичную стратегию и увидеть возможности, которые позволят достичь максимального результата при текущих ресурсах.

Результаты аудита и стратегия были представлена топ-менеджменту ГК Железно в рамках стратегической сессии. Мы поделились собранной информацией и итогами аудита, показали долгосрочный и пошаговый планы, определили метрики, указали основные риски. Фактически руководство группы компаний получило исчерпывающий план по запуску системной работы в BIM-среде.

В конце очного визита мы представляем отчет по аудиту и стратегию в виде стратегической сессии и презентации. Но так как информации обычно много, то после живого представления мы также разрабатываем печатный документ.

В рамках работы с ГК Железно мы переосмыслили подход к оформлению инженерных документов. Весь материал был профессионально свёрстан и отпечатан в типографии. За основу мы взяли лучшие практики «большой консалтинговой четвёрки» (Deloitte, PwC, Ernst & Young, KPMG). Результат выглядит крайне презентабельно и его не стыдно показать первым лицам компании.

Сформировать стратегию развития — лишь полдела. Самое главное, чтобы заказчик реально начал по ней работать. И тут тоже всё получилось отлично: ГК «Железно» — одна из самых вовлеченных, целеустремлённых и ответственных компаний среди наших заказчиков.

Прежде всего, по нашей рекомендации в ГК Железно была сформирована команда цифровой трансформации. В отличие от классического подхода, когда за внедрение BIM отвечает BIM-менеджер, в офис цифровой трансформации вошли руководители всех подразделений, которые потенциально вовлечет работа в BIM-среде. Команда выглядит примерно так:

1. Руководитель офиса цифровой трансформации, отвечающий за весь проект внедрения BIM в Г К Железно;
2. BIM-команда;
3. Руководитель концептуального отдела;
4. Руководитель IT;
5. Руководитель отдела эскизного проектирования;
6. Руководитель проектной структуры;
7. Руководитель экономического отдела;
8. Руководитель службы технического заказчика;
9. Руководитель HR-блока;
10. Топ-менеджмент (только на ключевые встречи и стратегические сессии).

Формирование команды цифровой трансформации вместо «классического» BIM-отдела позволило решать вопросы сразу на всех этапах и выстраивать прямой диалог. Например, при запуске расчета экономики руководитель офиса трансформации ставил задачу, BIM-команда отвечала за решение и сразу обсуждала детали как с руководителем эскизного блока, которым пришлось перестроить работу, так и с руководителем экономистов, которым далее предстояло работать с моделью.
BIM-команда избавилась от задач по подъему моделей по 2D и сфокусировалась на формировании среды для эффективной работы:

• сформированы стартовые шаблоны;
• разработаны наиболее необходимые библиотечные элементы;
• подготовлены инструкции;
• начата работа по расчёту экономики и другие задачи.

Исходя из сформированной стратегии, команда цифровой трансформации Г К Железно запустила процесс внутренней реструктуризации и подготовки к старту BIM-проектирования.

Часто в компаниях перемены инициируются на уровне руководства, и сотрудники узнают о них лишь спустя время или случайно. А информация, доходящая до команды, обрывочная, поверхностная или не соответствует реальности.

В ГК «Железно» особый фокус на людях и команде. Поэтому важной частью старта работы было вовлечение всех сотрудников в переход на BIM. Особо важно было это сделать после «осенних BIM-обострений», чтобы команда увидела, что в этот раз переход действительно идет уверенно и принесёт результат, если все включатся.

Поэтому летом 2024 года компания собрала практически всю проектную команду и другие подразделения для двухдневного тренинга. Он состоял из двух частей: «BIM-теория» и непосредственно детали процесса внедрения BIM в ГК Железно. Мероприятие открыл основатель компании Юрий Захаров, рассказав о важности процесса.

В первом блоке Александр Высоцкий и Ольга Коршунова рассказали про технологию информационного моделирования, её необратимость, основные требования для получения результата, погрузили в терминологию (CDE, классификатор, LOD и другие слова, которые должен знать каждый BIM-специалист).

Во втором блоке рассказали об итогах аудита и стратегии внедрения. Важной частью этапа была честность и открытость: мы не скрывали проблемы, которые были в компании — и по шагам объяснили, как компания будет идти к светлому BIM-будущему в течение ближайших лет.

В ходе тренинга любой участник мог задать любой вопрос. Мы подталкивали слушателей к открытому обсуждению сложных тем, чтобы проговорить их публично и объяснить важность каждого шага.

Чтобы закончить на лёгкой и позитивной ноте — в конце тренинга мы провели викторину (квиз) как с общими вопросами о проектировании, так и о стратегии компании и некоторыми деталями из BIM-стандарта. Победители получили сувениры и памятные подарки от Vysotskiy consulting и ГК «Железно».

После общей встречи состоялся официальный старт системной работы компании в BIM-среде: новые проекты запускались на основе шаблонов, в процессе работы проектировщики получали поддержку от BIM-команды.

С этого момента все новые проекты запускались сразу на основе технологии информационного моделирования — это позволило плавно увеличивать долю BIM-объектов в общем объеме проектирования.

Как бы идеально не был спланирован процесс, при реализации всё равно возникают отклонения от курса. Крайне важно своевременно замечать проблемы, поддерживать команду, сигнализировать руководству об отклонении, а также обсуждать возникающие в процессе работы идеи.

1. Промежуточные аудиты строятся на уже отработанной схеме:
2. Стратегическая сессия с топ-менеджментом и командой цифровой трансформации, где руководство делится видением текущей ситуации;
3. Собеседования групп, задействованных в процессе работы. На них мы не только собираем информацию, но и поддерживаем специалистов;
4. Анализ результатов аудита командой Vysotskiy consulting, сверка с планом, при необходимости — корректировка курса;
5. Представление топ-менеджменту итогов аудита, плана ближайших шагов и ответы на вопросы, также в формате стратегической сессии;
6. Подготовка печатной версии отчета.
7. По нашему опыту внедрения BIM c 2012 года Г К Железно показала образцовые результаты.

Команда Vysotskiy consulting всегда широко смотрит на процессы: не только помогает анализировать текущий процесс, но и, например, помогает развивать HR-бренд и расширять штат компании.

Поэтому в рамках промежуточного аудита VC и ГК «Железно» провели лекцию в Вятском государственном университете. Александр Высоцкий рассказал про особенности применения BIM-технологии в России, а коллеги из «Железно» — про компанию.

В конце лекции ребята сдали тест на bim.vc с вопросами о технологии. Лучшие получили памятные сувениры от компаний. А самые сильные студенты попали на стажировку в ГК «Железно» — и в дальнейшем помогали в развитии технологии.

Спустя полгода ситуация стабилизировалась: всем стало понятно, что «c BIM можно жить» — и даже начать получать отдачу и ускорение в ряде процессов. Проблем всё ещё было много, многим было сложно — но при этом уже все осознавали, что технология работает. Нужно лишь продолжать работать.

Основные риски заключались в повышенной нагрузке на проектную и BIM-команды — после сложного старта сотрудники не успели восстановиться, а по мере погружения постоянно возникали новые вопросы.

Этот промежуточный аудит был самым позитивным: команда выдавала рабочую документацию по всем объектам полностью из BIM-модели. Вся координация решений проходила также в среде информационного моделирования.

В BIM проект начинался ещё на этапе эскиза — специалисты успешно оптимизировали выбор решений для разработки проектов, чтобы работать в единой среде.

Помимо этого отработана важнейшая задача расчета экономики, и теперь ответ на вопрос «А сходится ли у нас финансовая модель по объекту» был ещё на этапе эскиза.

Также, как было заложено в стратегии, BIM-команда начала писать плагины для автоматизации многих задач.

Фактически на этом этапе можно сказать, что всего спустя год после начала активной работы ГК «Железно» успешно перевела свои процессы в BIM-среду. Но подробнее про результаты мы расскажем в следующем разделе, так как фактически их можно считать общими итогами проекта.

Всего за год активной работы ГК «Железно» при поддержке Vysotskiy consulting прошла путь, который обычно занимает несколько лет. Команда компании избежала ошибок, сфокусировав усилия на том, что принесет отдачу, не прорабатывая ненужных решений.

Результаты настолько впечатляющие, что мы иногда просим компанию рассказать про свой путь и достижения другим клиентам VC, кто только погружается в BIM-среду.

Всё проектирование в Г К Железно ведется полностью в BIM-среде: определяется эскизный облик проекта, выполняется проект и рабочая документация. За счёт этого компания избегает несогласованностей в документации. Общая скорость проектирования также повысилась по сравнению с 2D-подходом.

Фиксация ключевых этапов работы и выдача документации на стройку происходит только через СОД, что позволяет работать по актуальной и точной документации, а также при необходимости иметь доступ непосредственно к моделям.

Важнейший этап — с появлением моделей на этапе эскиза компания смогла выстроить новый процесс — «Оценка себестоимости проекта на этапе ЭП». Что позволяет принимать важные управленческие решения на ранних этапах проекта.

За счёт использования моделей в качестве основы для расчёта объемов работ и отработанной методологии бюджетирования процесс оценки стоимостных показателей ускорился буквально в 5 раз: раньше на объект расчёт занимал до трех недель сейчас до трех дней.

ГК «Железно» имеет сильный IT-блок. Например, в компании разработана платформа Мажордом — комплексная среда для управления умным домом. Она используется как в своих объектах, так и доступна для использования другими девелоперами.

В соответствии со стратегией, компания активно развивает свой набор плагинов, решающих рабочие задачи проектировщиков быстрее. Это позволяет автоматизировать рутинные операции.

Для фиксации информации и быстрого погружения в нововведения в компании сформирована база знаний, отвечающая на все вопросы по процессу проектирования, использования шаблонов, плагинов, требований по формированию моделей.

Пример работы плагина по раскладке ФБС, с формированием разверток по стенам.

Дополнительно BIM-команда проводит регулярные встречи с обзором основных нововведений в инструментах, библиотеках и шаблонах.

Основа развития — сильная команда. В рамках работы мы фокусировались также на HR-направлении.

Благодаря вовлеченной работе и ряду мероприятий, штат компании укомплектован классными, компетентными специалистами, которые быстро и уверенно закрывают возникающие задачи.

Несмотря на такой успех, ГК «Железно» не только не останавливается на достигнутом, а считает проведенную работу лишь началом большого пути. Дальнейшее развитие также продумано и отражено в стратегии, разработанной Vysotskiy consulting. 

На следующий этап цели компании:

• запустить 4D (план-факт анализ) на строительной площадке, с анализом объемов и формированием наглядных дашбордов;
• оптимизировать процесс поиска оптимальных планировок кварталов и подсчёт ТЭП; 
• начать применение ИИ для оптимизации ряда задач;
• выгрузить на сайт планировки из BIM-моделей (уже частично реализовано);
• начать формировать детальные модели генплана.

и ряд других амбициозных задач.

Успеху ГК «Железно» и скорости его достижения достижения позавидуют многие компании. Но формула проста: слаженная работа сильных команд заказчика и Vysotskiy consulting.

При этом в ГК «Железно» сильная корпоративная культура, и работа по проекту была выстроена на всех уровнях: вовлечённый топ-менеджмент, готовый к. временным сложностям и созданию комфортной среды для команды; сильные руководители, которые принимали правильные решения, действовали слаженно и поддерживали команду; компетентная, заряженная энергией BIM-команда и готовые к новому проектировщики.

Команда Vysotskiy consulting выступила сразу в нескольких ролях: и как технический бизнес-консультант, сформировав реальную долгосрочную стратегию с учетом рисков и реальной отдачи; и как профессиональная BIM-консалтинговая компания, выстроив в ГК «Железно» пошаговый путь к достижению казалось бы невозможных целей.

Более того, в ходе работы с командой мы глубоко затрагивали HR-вопросы, помогали выстроить оптимальный BIM-менеджмент и даже были «BIM-психологами», как иногда нас называли сотрудники.

Реализация стратегии была сложной (и местами даже страшной), но полученные результаты уже окупили затраты. А будущие цели ещё больше воодушевляют.

Если вы хотите работать в классном коллективе с вовлеченным руководством, с сильнейшей BIM-средой, в комфортном офисе и с хорошими условиями — приходите в ГК Железно (вакансии на bim.vc).

А если вам нужна сильная команда для внедрения BIM/ТИМ технологии, анализа проблем или оптимизации текущего процесса работы — обращайтесь к нам в Vysotskiy consulting, мы будем рады помочь.